今回は、ビル雨漏りの修理について知っておくと便利なポイントなどを解説していきます。
ビルは主に鉄筋コンクリート造りで作られているのでとても頑丈なイメージがありますが、経年によりあちこちに劣化が発生してしまいます。
特にビルの屋上が劣化していくと、雨漏りが発生してしまいます。しかし、屋上は普段見につかない事が多いため、防水層が劣化している事が多いです。
ビルの雨漏り修理は大変そうに思えがちですが、放置せずに発見次第修理を行えば、最小限の修理で済む事もあります。
そのために、ビルの雨漏りに対して知識を把握して、いざ雨漏りが発生してもスムーズに対応できるようにしましょう。
このページでは、ビルの雨漏り修理を依頼する際に知っておくべき様々なポイントを解説していきます。
※スマホの方は画像を押すと電話がかけられます。ビルの雨漏り修理の際に知っておくべき7つのポイント
ビルの雨漏り修理の際に知っておくべき重要ポイントは、以下の7つが大事となります。
・ビルで雨漏りする原因(屋上の防水ポイントなど)
・被害状況
・具体的な雨漏り対策
・ビルの雨漏り修理業者を選ぶポイント
・現地調査の方法について
・主な修理方法
・ビルの雨漏り修理費用の相場
この7つのポイントをしっかりと把握した上で、ビルの雨漏りの対策をとっていきます。
では、1つ1つ詳しく解説を行っていきます。
ビルで雨漏りする4つの原因
ビルは鉄筋コンクリート造など、頑丈な作りとなっています。
なぜ、雨漏りは発生してしまうのでしょうか。
ビルの雨漏りは、このような原因から発生してしまうことがあります。
・屋上の防水層の劣化
ビルの屋上の防水機能が劣化していると、写真のように水たまりがどんどん出来てしまいます。
ビルの屋上というのは屋根が平面になっており、防水層を施して屋根の防水力を高めています。
形が平面状なので、水はけが悪く水分が滞留しやすいデメリットがあります。
経年劣化により防水層が劣化してしまうと、滞留した水分が浸水して雨漏りとなってしまいます。
そのためビルで雨漏りが発生している時は、屋上の防水機能が劣化して引き起こしている事が多いです。
・バルコニーの防水層の劣化
ビルにバルコニーがある場合もまた、屋上と同様に防水層で床の防水力を高めています。
平面上なので水はけが悪く水分が滞留しやすいので、防水層が劣化することで雨漏りと発展してしまいます。
・コーキングの劣化
コーキングが劣化していくと、このように指で簡単に剥がれそうになってしまいます。
窓まわりや外壁のジョイント部分、屋上やバルコニーの笠木などには、コーキングというゴム状の材料を充填して防水力を高めています。
コーキングが経年劣化することにより水がビル内部へ浸水してしまい、雨漏りへと発展してしまいます。
・外壁のクラック(ひび割れ)
写真のような小さなひび割れでも、横殴りの雨が降るとどんどん浸水してしまいます。
屋上以外でも外壁にひびなどのクラックが発生すると、クラックから雨などの水分が浸食して雨漏りとなってしまいます。
ビルが雨漏りした時に起こる4つの被害
ビルが雨漏りしても、修理を頼まずそのまま放置してしまう方もいると思いますが、おすすめしません。
放置すればするほど、雨漏り被害が大きくなってしまうからです。
ビルの雨漏りによって受けてしまう被害はどのようなものがあるのか、ご紹介していきます。
・断熱材の効力がなくなる
ビルのコンクリートの裏側には、断熱材が充填しています。
雨漏りにより断熱材に水分が伝わってしまうことで、断熱材の効力が失われてしまいます。
断熱材というのは1度水分に触れると効力を無くしてしまう性質があり、後に乾いても効力は復帰ません。
断熱性能が低くなってしまい、省エネ効果のない建物となってしまいます。
・内装への被害
ビル内部に伝わってきた雨水は、天井や内壁、床などにシミや水たまりを発生させてしまいます。
放置すればするほど、水がたまっていき、最悪天井が崩れる事もあります。
・カビなどの有害物質の発生
雨水が伝わることで建物内の湿度が上がってしまい、湿気が多い建物となってしまいます。
大量の湿気によりカビなどの有害物が発生してしまい、ビルを使っている人の健康被害へと発展してしまいます。
ぜんそくなどになり健康状態が上がらない場合、雨漏りによるカビの発生が原因となります。
・構造体の劣化
ビルの主な構造体である鉄筋コンクリートは、コンクリートの中に鉄筋が入っています。
コンクリートのわずかな隙間から雨水が伝わることで、鉄筋まで伝わってしまいます。
雨水が鉄筋に伝わることで鉄筋がさびてしまい、鉄筋の構造力が失われて強度のない建物となってしまいます。
また、鉄骨にも錆が発生し、ビルの耐久性や耐震性が失われていきます。
そして、錆が膨張し回りのコンクリートを押し出して「爆裂」と呼ばれる状態になります。
爆裂とはコンクリートがひび割れを超えて、もはや崩れてしまっている様子で、非常に危険なビルになってしまいます。
このような被害により、ビルのテナントさんは使いにくいビルと思ってしまい、退去に繋がってしまい、資産価値に大きな影響を与えてしまいます。
ビルの雨漏り対策
ビルの雨漏り対策は、定期的な点検を行うことで素早い雨漏り対策ができます。
新築のビルであれば5年ごと、古いビルの場合は1年ごとの定期的な点検を行うようにしましょう。
また、地震など建物に著しい動きがあった場合も、点検が必要となります。
さらに、ビルを使っていて湿気が多かったり、天井や壁にシミがあったり、どこからかポタポタと音がしたり、と雨漏りを感じる場合も、すぐに点検が必要です。
また、ビルの雨漏り点検は、専門業者に依頼するのがおすすめです。
雨漏りというのは専門的な知識と経験がないと対処できないので、専門業者の点検が必要となります。
ご自分で出来る点検では、ビルの屋上を点検することで雨漏り対策となります。
ビルの屋上に上がれる環境がある場合、定期的に上がって屋上防水の雰囲気を点検してみましょう。
屋上に水たまりがある場合はわかりやすいですが、他にも
屋上の防水層(床)に浮きや剥がれなどがある場合は、明らかに防水層が異常となっているサインとなります。
※スマホの方は画像を押すと電話がかけられます。ビルの雨漏り修理業者を選ぶポイント
ビルの雨漏り修理業者を選ぶポイントは、ビルの雨漏りの知識に富んだ業者を選ぶことが大事となります。
雨漏りというのは原因を特定するのが難しいので、専門的な知識が必要となります。
特に屋上の防水施工は、面積も広い事から職人の技術・経験があるからこそ綺麗な仕上がりになり、防水機能も高まります。
また、地元の業者であることも非常に大事となります。
地元の業者はその地域の特性を把握しているので、ビルの雨漏りになりやすい部分を特定しやすい傾向があります。
地元の業者なのでしっかりとした仕事をしてくれる部分も、選ぶべきポイントといえます。
一番おすすめできないのが、訪問販売です。
訪問販売業者はビルの雨漏りや屋上防水に詳しくない業者が多いので、修理をしても直らない場合があります。
1度雨漏りが止まってもすぐに発生することもありますので、おすすめできません。
現地調査の方法について
まず現場の確認で屋上や外壁などを見て回って、ビルの構造からどこから雨漏りが発生しているか推測します。
ビルの雨漏りの現地調査方法は、このような方法があります。
・散水調査
ビルの屋上や外壁などを雨漏りが発生している場所に一定時間放水して、
室内に雨漏りが発生するのかを確かめる調査方法です。
いつも通り雨漏りが発生して濡れる場合は、散水した場所に雨漏りの原因があると特定します。
漏れてこない場合、散水する場所を変えて雨漏りをしている部分を特定します。
・赤外線照射による調査
雨水が建物に浸入している場合、雨漏り部分に水の通り道ができます。
雨漏り発生直後は水が侵入している場所は低温となり、他の正常な部分との表面温度に差が発生することを活かし、
赤外線を照射して表面温度が低く表示された箇所を特定する調査です。
・蛍光塗料を使った散水調査
7色の蛍光塗料を使って散水することにより、漏水箇所や経路を特定する調査方法です。
複数の蛍光塗料の色を変えることで、雨の複数の浸入経路を特定することができます。
雨漏り修理の3つの方法
ビルの雨漏りの主な修理方法は、以下の方法があります。
・防水層の修理
ビルの屋上やバルコニーなど防水層による原因の場合、防水層の修理となります。
部分的な軽微の不具合の場合は、部分的な修理のみとなりまますが、
不具合箇所が多数ある場合は、防水層全体の修理となります。
ビルの防水層全体を修理する場合は、既存の防水層を撤去して
新しく防水シートや防水塗料を使って防水層を作りあげます。
・コーキングの打ち直し
コーキング（シーリング）を打ち直している写真です。
コーキングの劣化の場合は、コーキングの打ち直しを行います。
コーキングは部分的に劣化している場合がありますが、部分的な劣化の場合でも1本全て打ち直しとなります。
その理由は、部分的な打ち直しは雨漏りの原因となるからです。
コーキングは既存のコーキングを全て撤去して新しく充填する、打ち直しが原則です。
既存のコーキングの上から新しいコーキングを充填する打ち増しは、新旧のコーキングが上手く馴染まなく雨漏りの原因となるので絶対に行ってはいけません。
・外壁のクラックを埋める
クラックはこんな感じで埋め立てて、後から塗装で綺麗に仕上げます。
ビルの外壁にひびなどのクラックが発生している場合は、クラック部分を埋める修理となります。
クラック部分をVカットして、コーキングや防水モルタルを使って埋めます。
外壁の部分的なクラックの修理の場合、修理した部分のみが目立ってしまいます。
きになる場合は、外壁を塗装することで修理した箇所を目立たせなくすることができます。
ビルの雨漏り修理(屋上防水)費用の相場
ビルの雨漏りの修理費用は、修理範囲や面積により大きく異なってきますが、一般的な屋上防水の費用相場を解説します。
屋上防水費用の相場
ビル屋上の防水の部分的な剥がれやめくれ、ふくれなどの部分補修や、軽微な修理の場合は10万円程度が相場となります。
雨漏り箇所が多い場所は、既存の防水シートなどを全てはがして新規に防水工事をする流れとなります。
屋上防水層の種類にもよりますが、㎡当たり8,000～9,000円程度が費用相場となります。
また、既存防水シートの撤去費用などもかかります。
ビルの外壁のクラックの修理費用の相場
ビルの外壁のクラックの修理は、1か所当たり3～5万円程度が相場となります。
2m以上の高所作業の場合は、足場代もかかります。
修理部分の高さにもよりますが、低い足場でも3万円以上かかります。
外壁の複数部分に修理箇所がある場合は全体に足場が必要となり、その場合㎡当たり1,000円ほどの足場代がかかります。
また、複数部分の修理の場合、外壁全体を塗装しないといけません。
使う塗料にもよりますが、㎡当たり2,000～5,000円ほどかかります。
※スマホの方は画像を押すと電話がかけられます。ビルの屋上防水施工事例(写真付き)
実際のビル屋上防水の実際の施工例をご紹介します。
こちらは名古屋の中心部のビルの屋上を防水修理をした時の事例です。ビフォーアフターの写真もたくさんあるため、どんな調査が行われて、実際にどんな修理を行うか確認して頂けます。
