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コラム

雨漏りの原因と対策「集合住宅の屋上緑化」

近年の鉄筋コンクリート造のビルには、屋上や壁面に植栽を設け、二酸化炭素排出量を考慮し、人に地球にやさしい緑化対策を施しているところも多くなりました。
緑化・庭園を設けるということは、土や水が欠かせないということです。当然、建築時には水漏れや土壌の問題を計算し、設計をしていると思われますが、経年すれば計算通りにいかない出来事もあるものです。個人住宅と異なり、集合住宅となれば多くの方々が生活していますから、雨漏りなど問題が起きた時は、原因を突き止めて再発防止の対策を、完全に行う必要があります。

●土の荷重で屋上がたわむ
●温度差で防水層に亀裂
●フラットドレインが落ち葉で目詰まり
●まとめ

土の荷重で屋上がたわむ

竣工後25年の鉄筋コンクリート造の集合住宅で、屋上に庭園を設けた駐車場に漏水が見られました。防水方法はアスファルト防水コンクリート押さえです。

〈原因〉

屋上庭園の土を撤去したところ、防水槽の劣化は見られず状態は良好であったものの、屋上面の全体が最大15cm程のたわみがあり、中央部分では亀裂も確認されました。小梁が少ない設計であるのに、土の積載荷重の設定が不十分だったと思われます。

〈対策〉

土を撤去して、押さえコンクリートの上から小梁を増築しました。
積載荷重を小さくするために、パーライト系の軽量土壌改良材を混ぜた土を埋め戻しました。
ここでは、劣化のなかった防水層の改修は行わず、駐車場の天井に雨樋を取りつけることで雨水を受け止めています。
含水時には自然土壌の比率は1.6~1.8と重くなります。十分な積載荷重を見込んでの設計が必要なのです。荷重条件が厳しい場合は、比率を抑えるために人工軽量土壌を使用しましょう。築20~30年の建物には、小梁が少ない設計が多いので、屋上緑化の改修をする場合は、十分に留意する必要があります。

温度差で防水層に亀裂

竣工後28年の鉄筋コンクリート造の集合住宅です。新築時より屋上の一部に植栽スペースを設けており、今回修繕のために調査しました。植栽しているところとしていないところの境目の防水層に劣化が見られました。調査時点では雨漏りはしていません。
防水方法はアスファルト防水コンクリート押さえです。

〈原因〉

植栽の下と植栽していないところで、温度変化の大小により防水層の膨張と収縮の度合いが異なります。そのために境目部分で亀裂や破談を生じます。また、紫外線による劣化にも差が出てきます。

〈対策〉

屋上全面を植栽基盤で覆い、その上に通路を設け、屋上に直射日光が当たらないようにPCa板やデッキプレートで境界面を保護する、などの方法があります。
計画段階で、日当たりの良い場所に植栽部分との境界ができるような配置を避けることで亀裂などを避けることができます。
リフォームなどでコンテナを設置する時にも、温度差の境界面への注意が必要です。

フラットドレインが落ち葉で目詰まり

竣工後6年の鉄筋コンクリート造の集合住宅です。
最上階の住戸の天井に雨漏りが見られました。

〈原因〉

屋上庭園に植えられている樹木の枯葉で、ドレインが目詰まりを起こしていました。
排水口と仕上げ面の高低差がほとんどないために、降雨後に水たまりができて、ドレイン周囲から漏水したのです。

〈対策〉

防水層全体の劣化が進んでいたため、全面に塗膜防水を施しました。ドレイン周りは水はけを良くするために、周辺の押えコンクリートを撤去して防水します。
落ち葉や土が流れ込む可能性のある排水溝は、立ち上がりのある形状を選びます。
また、全面客土の場合は、植え込み内にドレインを設ければ、土によって雨水が濾過されるので、目詰まりしにくくなります。

まとめ

戸建住宅と違い、集合住宅は入居者も多くなりますから、雨漏りや不具合が起きれば、入居者全員への影響も大きくなります。
環境にやさしく人にもやさしい、屋上緑化、屋上庭園はますます増加する傾向にあります。都会のビルの緑化は、素敵な住環境を提供してくれますが、設計の段階で、計画の段階で、多くの問題を孕んでいること、将来において水漏れや防水層の劣化が考えられることに、十分な配慮が必要です。

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