住宅の欠陥責任の存続期間は飛躍的に伸びて、1999年以前、木造住宅の瑕疵担保責任はわずかに１年でした。その後、2000年以降は10年、2011年以降は20年にわたる責任追及の可能性が出てきました。品確法の10年と民法の20年の両方で対応する時代になったのです。新築住宅に携わった住宅実務者は、引き渡しから何年に渡って欠陥責任を負うことになるのかと大きな関心事です。住宅で雨漏りが起こった場合は、経年劣化ではなく建屋そのもの、設計段階、施工段階、売買契約の不備など訴訟に至るケースが多くなっています。
●欠陥責任20年までの経緯
●10年保証は淘汰される？
●不法行為責任認定の「3要件」
●契約当事者以外も標的になる
●まとめ
欠陥責任20年までの経緯
住宅業界では、「品確法」（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の１０年が広く定着しており、構造躯体や雨水浸入を防ぐ部分については、「瑕疵担保責任の存続期間１０年」と明示されています。
しかし、築１０年を経過しても、設計者や施工者の賠償責任が問われることがあります。
これが、民法の不法行為責任が問われるケースです。
不法行為責任の時効（除訴期間）は２０年です。
つまり、引渡しから２０年にわたり欠陥責任を問われる恐れがあるのです。
この欠陥責任期間が注目されるようになったのは、2011年７月の最高裁判所の判決です。
大分県別府市の欠陥マンションを巡り、最高裁判所まで持ち込まれ建築界に大きな影響を与える判決が出たのです。
「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」について不法行為責任を問えるとして、構造躯体の瑕疵や漏水の発生などをあげました。この判決により、住宅欠陥訴訟が続出しました。
もはや、品確法だけを気にする時代は終わり、民法と品確法の両方に対応しなければならなくなったのです。
１０年保証は淘汰される？
欠陥責任の存続期間は、2000年以降のわずか11年間で「１年」→「10年」→「20年」と激変しています。
木造住宅の瑕疵担保責任の存続期間は、1999年以前は1年でした。当時広く採用されていた「民間連合協定工事請負契約約款」にその様に記載されていたからです。
ところが、2000年4月の品確法施工で状況は一変しました。瑕疵担保責任の存続期間が、故意や過失の有無に関係なく10年と明示されたのです。
それでも、万一の事故が発生したら保険金が支払われる体制が整備されたので、住宅会社のリスク負担は限定的なものでした。
09年施工の住宅瑕疵担保履行法に基づいて、住宅瑕疵の保険制度がスタートしたからです。
しかし、前述の最高裁判決で、欠陥責任の存続期間は一気に20年となり、10年を超える住宅でも基本的な安全を損なう瑕疵であれば損害賠償の必要に迫られます。
住宅メーカーの中には、20年、30年の長期保証をすることで顧客を囲い込み、リフォーム需要に繋げるところもでています。
10年保証に留まっていたら淘汰されることになりかねません。
不法行為責任認定の「3要件」
欠陥住宅で不法行為責任が認定されるには、大きく分けて3つの必要条件があります。
①設計者や施行者などに何らかの過失がある。
雨漏りの痕跡が見つかったとしても、それだけで責任を問われるものではなく、透湿防水シートの未施工など、施行者側の過失が立証されないと損害賠償責任は認められません。経年劣化による雨漏りは責任の範囲外です。
②建物の瑕疵により補修費用など明らかに金銭的損害が生じている。
③建物の基本的な安全性を損なう瑕疵
1.構造躯体の瑕疵
2.タイル落下の危険性
3.窓、ベランダ、階段の瑕疵（→転落）
4.漏水や有害物質の発
具体例が示されたことで、建て主は設計者や施行者の責任を追及しやすくなりました。
契約当事者以外も標的になる
民事上の責任は、契約責任と不法行為責任に大別され、契約責任は契約を結んだ当事者が責任を負い、品確法の瑕疵担保責任もこの範疇になります。
しかし、不法行為責任の場合は、契約当事者以外の責任を追及することができるのです。
建て主と契約していない設計者や施行者でも、重大な瑕疵が見つかれば不法行為責任を追及される可能性があり、いつなんどき、事の矢面に立たされるか分からなくなったのです。
まとめ
木造住宅の瑕疵担保責任は、「引き渡しから1年」はなんと短いのでしょう。雨漏りにあたふたして、どうしようかと悩んでいる間に責任追及期間は過ぎてしまいます。
短期間に10年、20年と急激に延びましたが、欠陥住宅、瑕疵担保責任を問う問題が多いから、短期間では建て主に不利であるという背景があったのはないかと、考えてしまいます。
しかし、20年の間に経年劣化ではないと明らかにすることも、また大変なことでしょう。
建て主が設計者や施行者、住宅業者を「攻めやすくなった」と言われますが、できれば欠陥住宅ではなく、問題も起こらず、責任追及することもなく、穏やかな暮しを実現したいものです。
